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津城楼市成交小幅回升 百万以下房源受青睐

tj.3dfc.com 天津房产网 2014-10-20 17:04:26 来源:3D房产网 阅读:374次

天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示,2014年9月天津市二手私产住宅共成交5763套,环比上涨7.1%,同比下滑10.9%;成交面积49.8万平方米,环比上涨8.3%,同比下滑5.8%;成交均价9112元/平方米,环比上涨0.1%,同比下滑0.8%。我爱我家市场研究中心认为,在金九销售旺季的带动下,部分婚房等刚性需求的入市带动二手房成交量的小幅回升,但是由于新房大力优惠吸引部分购房者关注以及信贷政策紧缩的客观影响,市场整体的观望氛围仍未得到缓解。

据我爱我家二手房买卖业务成交情况分析,近期二手房交易量有所提升的区域主要为交通便利、低总价小户型房源集中的片区,比如利津路、西湖道、嘉陵道、中山门等商圈,我爱我家认为,部分婚房等刚性需求在经过了几个月的观望之后,二手房价格走势平稳,尤其中小户型房源价格的坚挺促使其观望情绪有所缓解,选择出手购房从而带动交易量的上升;但是从整体市场的交易情况来看,金九银十新房市场优惠升级、产品供应增加也在一定程度上吸引众多购房者关注,另外,信贷政策仍未完全放松,综合使得市场信心和活跃度不强,因此交易量未出现大幅回升的走势。

两居室占优势百万以下热销

“金九银十”成交主力居室为两室,占比为56%,一室户型成交占比为34%,与8月份相比下滑2.7个百分点;两室户型成交占比为56%,与8月份相比上涨5.9个百分点;三室户型成交占比为8%,与8月份相比下滑3.5个百分点;三室以上户型成交占比1%,与8月份相比上涨1个百分点。

我爱我家分析指出,近期成交主力面积为80平方米以下户型,占比均为65%。50平方米以下户型成交占比为32%,与8月份相比下滑2个百分点;50平方米至80平方米户型,成交占比为33%,与8月份相比上涨3个百分点;80平方米至120平方米户型成交占比为26%,与上月相比下滑2.5个百分点;120平方米至144平方米户型成交占比为4%,与8月相比上涨0.2个百分比;144平方米以上户型成交占比为4%,与8月相比上涨1.2个百分点。

对于价格,成交房源多在50万元至80万元,占比为29%。50万元以下户型成交占比为10%,与8月份相比下滑0.5个百分点;50万元至80万元室户型成交占比为29%,与8月相比下滑1.6个百分点;80万元至100万元户型成交占比为20%,与8月相比上涨6.8个百分点;100万元至120万元户型成交占比为12%,与8月相比下滑2.2个百分点;120万元至150万元户型成交占比为13%,与8月相比下滑1.3个百分点;150万元至200万元户型成交占比为6%,与8月相比下滑2.8个百分点;200万元以上户型成交占比为9%,与8月相比上涨2.5个百分点。

学区房再升温刚需一步到位

某地产某经纪人说:“9月下旬进店客户量有明显提升,较8月同期相比,增加20%至30%,进店咨询多以学区房为主,学区房成交可占至区域整体成交的七成以上,特别是天津师范第二附属小学、上海道学片区的小户型成交较为活跃。学区房成交均价达到30000元/平方米,因大户型房源总价较高,所以成交量没有小户型高。”对于十一黄金周市场成交来看,9月末周开始,门店的带看量有小幅提升,目前量价同往月相比,均没有太大变化,预计随着银十的到来,优质学区房源充足的地区成交量价会有小幅上涨。

近期,记者从某地产中介了解到,进店客户多以刚需客户为主,从成交客户比例来看,刚需客户可以占至成交总客户量的70%以上,虽然目前二手房市场中处于观望的客户依然占了多数,但是刚需群体寻求婚房、学区房这一需求越来越强烈,也使得鼓楼片区小户型房源成交较为活跃。

新政刺激消费楼市成交复苏

2014年9月30日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。通知中包括:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。以50万元、20年等额本息粗略计算,若七折利率执行,购房者月还款额将减少500元左右,20年还款总额会降低13万元左右。可以看出,该政策的调整将直接使得市场中七成以上的购房者受益。

我爱我家市场研究中心认为,此次房贷政策的调整更多是瞄准刚需、自住型需求“被挤出”现阶段市场成交这一现象所做的调整,是对自住型置业群体的支持和保障。对于被政策抑制的部分合理性住房需求的释放会形成利好,从而提振市场信心,刺激楼市成交量的复苏,但是短期内,各地方银行需根据风险情况等因素综合考虑新政的执行与否,因此政策尚未落地的期间内,购房者的观望情绪或将增加。

十月平稳回升房价或将下行

我爱我家市场研究中心表示,受到金九新房楼市的影响,许多开发商加大优惠力度,“以价换量”的政策起到了一定的效果,从而带动了二手房市场的活跃度,使得的二手房的成交量有所上升。传统的销售旺季“银十”月份,开发商借“十一”长假期间加大促销力度,提高销售水平,加之9月末央行房贷新政释放积极信号,均对于市场活跃度的提升会起到积极的作用,但是各地方银行对于政策执行落地的情况不同,短期内购房者的观望情绪仍然难以快速消除,因此预计十月份交易量会平稳回升,难以大幅反弹。

中国指数研究院天津分院分析,在政策不发生重大调整的条件下,市场预期下行导致需求观望和按揭贷款影响,仍将导致市场成交量同比小幅下行。供应方面,在年度销售目标和资金回款压力下,房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略,预计第四季度市场供应继续增加。价格方面,目前市场库存高企,去化压力攀升,预计全国房价继续下行趋势。

鉴于9月底以来市场预期“认房不认贷”的按揭贷款政策调整升温,预计四季度房地产信贷政策调整可能性较大。如果“认房不认贷”等信贷刺激政策落地实施,或将明显刺激改善需求入市,促进市场成交,四季度市场成交或将接近去年水平。

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